No atual contexto de congelamento pelo governo federal do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), e de redução significativa da construção de novos conjuntos habitacionais pelas companhias de habitação, CDHU e COHAB/SP, os programas habitacionais lançados pela prefeitura e pelo estado de São Paulo sob o formato de Parceria Público-Privada (PPP) têm sido se apresentados como as principais alternativas para solucionar o déficit habitacional paulista.
*Por Vanessa Chalegre de Andrade França, defensora pública
Os Programas de Parceria Público Privada para provisão de habitação desenvolvidos pelo Estado e pelo Município de São Paulo (chamados de Casa Paulista e Casa da Família, respectivamente) seguem basicamente a mesma modelagem econômico-financeira, uma vez que o edital da COHAB/SP publicado em março de 2018 trouxe apenas pequenas mudanças em relação àquele divulgado em 2015 pela Secretaria Estadual de Habitação. Ambos preveem a disponibilização e transferência de imóveis públicos aos entes privados, que neles executarão projetos urbanísticos que englobem a construção de unidades habitacionais, com provisão de infraestrutura e a prestação de serviços públicos, nos moldes do que está previsto no edital.
No entanto, o fato de tais editais terem sido formulados a partir das manifestações dos entes privados interessados em aderir às parcerias parece ter levado a rentabilidade do negócio para o investidor particular pesar mais na balança do que as reais necessidades habitacionais da população.
No modelo de provisão de habitação por meio de PPP, cabe à empresa concessionária (parceiro privado) fazer o investimento necessário à construção do empreendimento (com recursos próprios ou por meio de financiamento), e ao poder público cabe remunerar o parceiro privado ao longo do período de duração do contrato (20 ou 30 anos), e não logo após a conclusão da obra. Algo que merece destaque é que o financiamento para a aquisição das unidades habitacionais pelas famílias é feito por meio da instituição financeira escolhida livremente pela concessionária, sendo indicado no edital a preferência pelo financiamento com recursos do FGTS.
A diferença entre o valor previsto como remuneração global da concessionária da PPP e o somatório dos valores pagos pelas famílias adquirentes das unidades ao longo da amortização dos financiamentos é coberta pelo Estado sob a forma de contraprestação pecuniária, que é o montante pago pelo poder concedente para garantir a prestação continuada dos serviços contratados.
O valor mínimo de investimento privado para a execução de cada lote está indicado no edital de concorrência internacional, obtido a partir de cálculos realizados pelo poder concedente. Já o montante global que será desembolsado pelo poder público como remuneração da concessionária é previsto no contrato e nas planilhas financeiras que o acompanham. Contudo, tais valores de remuneração são indicados apenas de forma global, ou seja, sem discriminar o quanto será pago pelo Estado por cada obra ou serviço prestado pelo ente privado. Vale lembrar que na remuneração está inserido o pagamento dos juros pelo poder público ao capital que foi investido pelo parceiro privado e que o valor dos imóveis públicos transferidos para o ente concessionário não está incluído no valor de contraprestação pública na PPP.
Quanto ao perfil das pessoas que poderão ser beneficiadas com as unidades construídas por meio da PPP, tem-se que as unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) se destinam àquelas com renda mensal de 1 até 6 salários-mínimos; as unidades de Habitação de Mercado Popular (HMP) para aquelas com renda mensal superior a 6 e inferior a 10 salários-mínimos, e as unidades de Habitação de Mercado Cohab (HMC) poderão ser adquiridas por interessados com renda mensal superior a 10 e inferior a 20 salários-mínimos. Ressalte-se que esta última modalidade se trata de novidade trazida pelo edital da COHAB/SP, com fundamento no Estatuto Social da Companhia, que prevê a possibilidade de atendimento a essa faixa de renda.
Contudo, nesses programas as regras não são tão claras quanto à forma de seleção de quem será beneficiado com as unidades. Na PPP do estado há a previsão de que será por meio de inscrição e sorteio por cada lote do edital. Já na PPP da COHAB/SP está estipulado que a própria companhia indicará os beneficiários entre sua lista de inscritos na demanda habitacional.
O que é certo é que as pessoas selecionadas terão que ser enquadradas de acordo com as faixas de renda para as unidades previstas em cada empreendimento e ainda terão que se enquadrar nos critérios do agente financeiro para a concessão do crédito do financiamento imobiliário. Caso a pessoa inscrita não comprove documentalmente a renda, de acordo com os parâmetros exigidos pelo ente financeiro, ela será desclassificada pela concessionária e excluída do atendimento no programa.
Note-se que a justificativa central apresentada pela Secretaria Municipal de Habitação e pela COHAB/SP para a implementação do modelo da PPP para a produção habitacional é a da crise econômica e fiscal do Estado e mais especificamente a da insuficiência do orçamento público destinado à política habitacional no município para a provisão significativa de unidades habitacionais, agravada pelo congelamento do programa federal MCMV, o que teria levado o município a ficar ser alternativas para a construção de unidades habitacionais a ponto de enfrentar o déficit habitacional existente na capital. Tem-se, portanto, o argumento da baixa capacidade de investimento do setor público, que vê na PPP a possibilidade de ‘tomar emprestado’ o investimento privado a fim de alcançar os objetivos da política habitacional de forma antecipada. O cálculo que se faz é o de que para construir a quantidade de unidades previstas no programa da PPP apenas com os recursos públicos disponíveis, seriam necessárias várias décadas, o que pode ser abreviado com a ‘injeção’ de recursos privados na política pública.
Nesse contexto, o Município anuncia a PPP como programa complementar da política habitacional local, já que admite que aquele não se volta às necessidades da população mais vulnerável (com renda de menos de 1 salário-mínimo ou sem renda), mas alega que outras políticas de habitação social destinadas a esse grupo continuarão a ser desenvolvidas pela Secretaria Municipal de Habitação.
Contudo, sob esse argumento, o Município deixa de apresentar dados transparentes sobre o montante de recursos públicos que estão sendo e serão dispendidos com a PPP, ressaltando-se que, além do pagamento da contraprestação, o poder público está disponibilizando aos entes privados imóveis públicos, a maioria deles demarcados como ZEIS (Zona Especial de Interesse Social), e ainda recursos para desapropriação de outros imóveis, recursos para remoção de áreas ocupadas; e se abstém ainda de demonstrar como esse programa está integrado à política habitacional e ao planejamento urbano do Município, de modo que sequer foram publicitados os critérios de escolha das áreas e dos imóveis indicados no edital COHAB/SP.
Quais os riscos de ter esse programa como o único da política de provisão de habitação pelo município?
O contexto municipal demonstra que o programa da PPP não parece ter um papel secundário na política habitacional. Pelo contrário, ele foi apontado pelo Município como o único programa de provisão de HIS no Plano de Metas referente ao período de 2019/2020. Por isso, é preocupante que ele não tenha sido debatido com a sociedade civil e que seu escopo esteja voltado apenas à aquisição de unidades habitacionais por pessoas que se enquadrem nos critérios de financiamento praticados no mercado.
O que se percebe é que as características mencionadas anteriormente indicam que o projeto de empreendimento habitacional feito por meio da PPP é seja desenhado e planejado conforme as determinações do ente privado e posteriormente o público alvo é ‘encaixado’ nesse desenho, e não o contrário, ou seja, a partir da demanda habitacional do município, sejam construídos projetos que atendam da melhor forma possível as necessidades habitacionais da população.
Note-se que o programa PPP da COHAB/SP propõe uma divisão entre HIS 1, HIS 2, HMP e HMC e subdivisões de renda dentro dessas categorias de modo que do total de unidades habitacionais prevista no edital apenas 8,5% dessas unidades serão destinadas para o público de renda mais baixa, ou seja, as famílias que possuem renda mensal de 1 a 1,1 salário-mínimo, apesar de 53,42% das unidades totais constituírem HIS 1. Sendo que quem tem renda de menos de 1 salário-mínimo não é atendido e, dentro da HIS 1, para quem tem renda até 2.300 reais, a previsão é de 35% das unidades.
Apesar de a COHAB/SP afirmar que o programa da PPP prioriza a HIS 1 e que observa os percentuais mínimos em áreas de ZEIS, os números indicados acima deixam claro que a população de renda mais baixa terá atendimento quase que insignificante dentro do total de unidades que serão construídas. E para famílias que não consigam comprovar renda de pelo menos 1 salário-mínimo, o programa não prevê nenhum tipo de atendimento. Ademais, esse é apenas o primeiro filtro do programa, já que para que os inscritos acessem de fato as unidades HIS eles precisam contratar o financiamento habitacional junto a entidade financeira indicada livremente pela concessionária. Ou seja, a renda terá que ser comprovada documentalmente de acordo com os critérios exigidos pelo banco escolhido.
No caso da PPP da habitação do Estado, a concessionária do lote nº 1 escolheu a Caixa Econômica Federal como agente financeiro. Tem-se observado que no ato de convocação dos inscritos é própria a concessionária que desclassifica os interessados por razões diversas, seja porque a renda não foi comprovada pelos documentos exigidos, seja porque certos benefícios assistenciais não são considerados como renda, seja porque o interessado comprovou renda que não se enquadrava na faixa em que ele havia sido previamente vinculado.
Nos empreendimentos do lote nº 1 da PPP Casa Paulista, tem-se percebido até o momento como esses dois filtros excluíram do programa a demanda de renda mais baixa. O que há de mais preocupante em relação a isso é a realização de remoções decorrentes da execução dos projetos sem a devida garantia de reassentamento das famílias pelo poder público, o que já aconteceu no programa estadual e que tem chances de acontecer em maior proporção no programa municipal.
Isso porque nos lotes 7 e 12, já contratados pela COHAB/SP, o edital do programa prevê a remoção de famílias de duas áreas de ocupadas de forma consolidada, a Favela do Violão e a comunidade Córrego do Bispo, sem determinar a garantia de atendimento habitacional definitivo para as pessoas atingidas. A única previsão do edital sobre a questão indica de forma genérica que elas serão atendidas de forma prioritária nos empreendimentos construídos naqueles lotes. Contudo, sabe-se que se trata de população extremamente vulnerável, cujo perfil socioeconômico muito provavelmente levará à exclusão do atendimento pelo programa. Apesar de tais áreas estarem grafadas como ZEIS 1, não existe plano de reassentamento das famílias e não houve deliberação dos moradores a respeito do projeto de intervenção previsto na PPP.
Ressalte-se que, além desses dois lotes, existem outros quatro ainda não contratados que também implicarão na remoção de núcleos urbanos informais consolidados.
Questiona-se, portanto, de que forma esse modelo atende as necessidades habitacionais da população de baixa renda ao condicionar o atendimento habitacional à concessão de financiamento habitacional conforme regras gerais da instituição financeira. Nitidamente, o escopo da política pública habitacional, consistente em concretizar o direito social à moradia, foi negligenciado para garantir as condições para a rentabilidade do negócio para o setor imobiliário.
O Plano Municipal de Habitação (PL nº 619/2016) prevê como diretriz principal para a linha de provisão de moradia que “A Provisão de Moradia deve atender preferencialmente a demanda oriunda do Serviço de Moradia Social, quando houver previsão para isso, e famílias de baixa renda cadastradas, conforme critérios de atendimento e de priorização definidos por regulamentações, programas ou linhas de financiamento específicas”. Ademais, o Plano indica no seu anexo 4 que a população com renda até 1 salário-mínimo compõe o Grupo G1 que deve ser atendido pela política habitacional por meio de recursos a fundo perdido. Tais diretrizes não são sequer mencionadas no programa da PPP. Por outro lado, o Município não conta atualmente com nenhuma política de atendimento habitacional significativa destinada a pessoas que possuam renda inferior a 1 salário-mínimo.
Por essas questões, é imprescindível que a adoção pelo Estado e pelo Município de São Paulo do modelo de PPP para provisão de habitação de interesse social se submeta aos interesses públicos relacionados à política habitacional, sob pena de representar o aprofundamento da exclusão da população mais vulnerável em relação ao acesso à moradia digna.
*Vanessa Chalegre de Andrade França é Defensora Pública, coordenadora auxiliar do Núcleo Especializado de Habitação e Urbanismo da Defensoria Pública do Estado de São Paulo é parceira do BrCidades.
Texto publicado originalmente no Justificando na coluna Questões Urbanas, uma parceria entre IBDU e BrCidades.
